Leading the charge

The special international prize was awarded to a social housing building that meets passive house energy efficiency standards in the town of Malaunay in the northwest of France, which was financed by promotional bank Caisse des Dépôts. In Malaunay, even the bell in the church steeple is solar-powered. We are presenting the programme to you first in English, then in French.

Le prix spécial international a été décerné à un bâtiment de logements sociaux en construction passive, situé à Malaunay dans le nord-ouest de la France et financé par la Caisse des Dépôts. À Malaunay, même la cloche de l’église est alimentée à l’énergie solaire. Nous allons tout d’abord vous présenter le projet en anglais et ensuite en français.

All in one

No usual multi-party house – the winner is all in one: passive house, efficiency house plus and social housing complex (KfW Group/n-tv). This video is only available in German.

Johann Poirel is the site’s resident kind-hearted soul, man for all seasons, and source of good cheer. In the black-bearded, broad-grinning, brown-eyed Poirel, this block of social housing flats (on the outskirts of the Normandy municipality of Malaunay – population: 6,000) has one happy facility manager. Trained in communications and economics, and having worked as a building manager during his studies, Poirel is now a full-time concierge. This involves him ensuring that all is well in the five-storey building, in addition to him receiving an apartment to live in free of charge. But Poirel is more than just a caretaker and handyman – he is also tasked with generating and supporting social cohesion among the tenants.

That is the aim of Poirel’s employer, Habitat 76, which is the largest social housing provider in Normandy with 38,000 units. Sébastien Métayer, the director of sustainable development for the company’s assets, has given the project its own motto: vivre ensemble et autrement (living together, differently). The tenants share a laundry, drying room, reading and games room, bicycle shed, DIY workshop, compost crate, and an electric car available for all Malaunay residents to use. The compost comes from the free allotments that Habitat 76 provides on the grounds, in which vegetables, herbs and flowers are grown. There is even a guest apartment available to the tenants of the 31 social housing units. It can be used to host visitors for one or two days when there is no room for them at the tenant’s own flat.

Home-grown lettuce

The tenants can tend to their small lettuce and shallot plants next to their apartments.

This “social side” of Alizari is just as important to Habitat 76 as its ecological side. The building is classified as a passive house in line with the French energy conservation and CO₂ emissions reduction standard (E+C-), though it also meets the stringent German rules for the equivalent rating. Photovoltaic panels on the roof generate twice as much electricity as is required to run the community’s facilities. Habitat 76 sells the surplus on to power company EDF, allowing it to reduce costs for its tenants. The building caps off its eco-side with 30-centimetre-thick polystyrene insulation, triple glazing, and a sophisticated ventilation system which is also used to heat the apartments. The basement contains a pellet stove, which blows warm air up to the flats. Monsieur Poirel, the concierge, reports that he last fired up his heating in November despite the harsh winter, saving him several hundred euros when compared with his previous home. The temperature and lighting can be set by remote control, as Alizari is also a smart home.

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Judith Trochy is tending to her garden, along with her son. She was the first tenant, having moved in by November 2016, a few months before the official opening. And she has not regretted it. “Certainly, it is a bit more expensive here than in our old flat,” she says. “But this flat is larger, brighter, and newer,” her son is sure to point out as he hands his mother cut-off plastic bottles, which she uses to protect her small lettuce and shallot plants from the ravenous ducks who come from the nearby stream.

Métayer, the Habitat 76 director, raises a smile when he is asked how his company came to the small Normandy town, located nine miles (15 kilometres) from the city of Rouen. “Alongside the retirement home, which we have run there for a long time, there was a large field,” he recalls, noting that this was perfect for “extending intergenerational living to France”. In this spirit, the home was stylishly renovated and expanded to include a pleasant common room in which its 61 resident pensioners can now mingle with the neighbouring building’s working-age tenants. The site also offers two barbeque stations at which people were able to enjoy barbecues last summer, according to facility manager Poirel.

It was Malaunay’s mayor, Guillaume Coutey, who provided the political impetus that was vital for Habitat 76. The green social democrat had already brought regional and national attention to his municipality for its environmental policies. Coutey managed to land a EUR 1.5 million subsidy in 2015, courtesy of former presidential candidate and then environmental minister Ségolène Royal, which she granted him for his ambitious eco-projects. Shortly before, the mayor had received another EUR 500,000 from the Energy Ministry for installing photovoltaic panels on Malaunay’s public buildings. Primary and secondary school buildings, the town hall, the public works yard, and even the church were all fitted with these panels. Now when the bell in the church tower is rung for Mass on Sundays, it is powered by solar energy.

Coutey, who was given the opportunity to present his policies at the COP21 UN environment conference at the minister’s invitation, was the best possible partner from the Habitat 76 management team’s point of view. And he ensured that the necessary planning permission was granted post-haste. Alizari cost EUR 5 million, of which 66 per cent was supplied as a long-term loan by the French promotional bank Caisse des Dépôts (CDC), the country’s main source of financing for social housing construction. The residential construction company invested 25 per cent as equity capital, with the remaining nine per cent of the sum coming in the form of government grants and loans from private donors. “Caisse des Dépôt’s financing model is special: We draw on savings deposits in France, especially tax-advantaged Livret A savings accounts, to provide stable financing packages in social housing construction for 40 or more years. The loan portfolio in this area comes to a total of EUR 160 billion,” says Guillaume Gilquin, head of Caisse des Dépôt’s market analysis department.

Cover Bauen und Wohnen 2018

This article has been published in bauen + wohnen 2018.

To German edition

Habitat 76 knows that “we won’t be making any money on this,” he adds. The company cannot recoup the additional costs of around 30 per cent on account of the social rent caps. “And France’s requirements for the sustainability of new construction projects are going to be tightened in the coming months,” explains Métayer, the Habitat 76 director, though he is confident that his company has proven with Alizari “that we can satisfy these requirements every time”.

In addition, Métayer continues, Habitat 76 has always been “pretty much leading the charge” among social housing developers, an outlook which he maintains that the company is keen to keep up. For instance with one of the first “small houses that were built in France using a 3D printer,” which Habitat 76 aims to showcase to the public in July 2018. Alizari owes its unconventional name to the now long-lost textile industry, which was a source of prosperity for Rouen and the entire region in the 18th and 19th centuries. It refers to the madder plant, whose flowers used to be ground to create the natural red shade that gave French grenadiers’ breeches their distinctive colouring over the course of decades. Facility manager Johann Poirel knows this history, along with many other anecdotes from his region, which he is willing to share with a friendly smile. For him, it is clear that he is not the only happy person around, as evidenced by the fact that only a single tenant has moved out since the complex gained its first occupant 18 months ago. This, Poirel believes, had nothing to do with the quality of the flats, but rather with a change in circumstance.

»À la pointe du mouvement«

Un concierge approprié

Johann Poirel veille à ce que le chantier reste en ordre.

Il est l’âme de la demeure, l’homme de la situation – pour la bonne humeur aussi. Johann Poirel, barbe noire, large sourire et yeux marron : le gardien de l’ensemble de logements sociaux à la périphérie de la commune de Malaunay en Normandie, 6 000 habitants, est un homme heureux. Le diplômé en communication et en économie, qui avait déjà travaillé dans ce métier pendant ses études, est maintenant un »concierge« à temps plein veillant sur l'immeuble de cinq étages et bénéficiant d’un logement de fonction. Poirel n’est cependant pas un simple gardien et un bricoleur, mais aussi un acteur qui favorise et renforce la cohésion sociale entre les résidents.

Habitat 76, dont Poirel est l’employé, avec 38 000 logements est la plus grande entreprise de logement social de Normandie et n'en demande pas plus. Sébastien Métayer, directeur du département pour le développement durable des actifs de l’entreprise, a pour devise du projet le »vivre ensemble et autrement«. Les locataires se partagent buanderie et séchoir, salle de lecture et de jeux, garage à vélos, atelier de bricolage, composteur et voiture électrique, pouvant être utilisée par tous les habitants de Malaunay. Le compost provient des petits jardins mis à disposition gratuitement par Habitat 76 et où poussent légumes, herbes ou encore des fleurs. Un appartement d’invités complète l’offre pour les locataires des 31 logements sociaux : des invités de passage peuvent y séjourner un jour ou deux lorsque la place manque chez soi.

Ce »côté social« d’Alizari est aussi important pour Habitat 76 que l’aspect écologique. Le bâtiment est classé maison passive suivant la norme française pour les économies d'énergie et la réduction des émissions de CO₂ (E+C-), mais répond également aux strictes règles allemandes à cet égard. Les panneaux photovoltaïques sur le toit produisent deux fois plus d'électricité que nécessaire au fonctionnement des installations communes. Habitat 76 vend le surplus à la compagnie d'électricité EDF et peut ainsi réduire les contributions des locataires. L'isolation de l'immeuble avec 30 centimètres de polystyrène, le triple vitrage et un système de ventilation élaboré, qui chauffe également les appartements, complètent le côté écologique. Au sous-sol, une chaudière à granules souffle de l'air chaud dans les appartements. Le concierge Poirel indique qu'en dépit de l'hiver rigoureux, il n'a allumé son chauffage pour la dernière fois qu'en novembre. Une économie de plusieurs centaines d'euros s'il compare avec son précédent logement. La température et la lumière peuvent être télécommandées: Alizari est aussi une maison intelligente.

Le directeur

Sébastien Métayer indique la devise du projet: vivre ensemble et autrement.

Judith Trochy travaille avec son fils dans son jardin. Elle a été la première locataire à emménager en novembre 2016, quelques mois avant l'ouverture officielle d'Alizari. Et elle ne l'a pas regretté : »C'est sûr que c'est un peu plus cher que dans notre ancien logement«, dit-elle. »Mais l'appartement est plus grand, plus clair et plus récent«, ajoute le fils, qui passe à sa mère des bouteilles en plastique découpées avec lesquelles elle protège salade et échalote des voraces canards du ruisseau qui coule à côté.

Le directeur d'Habitat 76, Sébastien Métayer, sourit lorsqu'on lui demande comment son entreprise est arrivée dans le petit village normand, à 15 kilomètres de la métropole de Rouen. »En plus de la résidence pour personnes âgées, que nous gérons ici depuis longtemps, nous disposions d'une prairie.« C'était une excellente occasion pour mettre en avant un »habitat intergénérationnel également en France«. La résidence a ainsi été agréablement rénovée, un espace de détente y a été ajouté, où les 61 retraités de la résidence peuvent désormais rencontrer les locataires en activité de l'immeuble voisin. Selon le concierge Poirel, des rencontres barbecue ont déjà eu lieu l'été dernier dans les deux emplacements dédiés, mis également à disposition.

C'est le maire de Malaunay, Guillaume Coutey, qui a donné l'impulsion politique décisive à Habitat 76. Le socialiste à la fibre écologiste avait déjà fait connaître sa municipalité aux niveaux régional et national par sa politique environnementale. Il avait ainsi obtenu en 2015 de l'ancienne candidate à la présidence de la République, puis ministre de l'Environnement, Ségolène Royal, une subvention de 1,5 million d'euros pour ses ambitieux projets écologiques. Peu avant, Coutey avait déjà reçu 500 000 euros du ministère de l'Énergie pour équiper les bâtiments publics de Malaunay de panneaux photovoltaïques. Les établissements scolaires, la mairie et les services communaux, et même l'église en sont ainsi équipés – et le dimanche, c'est la cloche de l'église alimentée à l'énergie solaire qui annonce la messe.

Guillaume Coutey, qui a pu présenter sa politique à la Conférence des Nations Unies sur les changements climatiques (COP21) à l'invitation du ministre, était le meilleur partenaire possible du point de vue de la direction d'Habitat 76. Et il a également accordé le permis de construire nécessaire le plus rapidement possible.

Alizari a coûté 5 millions d'euros. La Caisse des dépôts et consignations (CDC), principal bailleur de fonds du logement social en France, a fourni 66 % du montant sous forme de prêts à long terme. La société de logement a investi 25 pour cent sous forme de capitaux propres, les neuf pour cent restants sont venus sous forme de subventions de l'État et de prêts de donateurs privés. »Le modèle de financement de la Caisse des Dépôts est particulier: nous utilisons les dépôts d'épargne en France, en particulier le Livret A à fiscalité favorable, pour offrir un financement stable pendant 40 ans ou plus au logement social. Le portefeuille de prêts correspondant s'élève à 160 milliards d'euros«, indique Guillaume Gilquin, directeur du département Analyse du marché de la Caisse des dépôts.

Habitat 76 sait que »nous n'allons pas gagner d'argent ici«. L'entreprise ne peut pas récupérer les coûts supplémentaires d'environ 30 pour cent en raison des loyers sociaux plafonnés. »Mais en France aussi, les exigences en matière de durabilité pour les nouveaux projets de construction seront renforcées dans les mois à venir«, déclare le directeur d'Habitat 76 Sébastien Métayer. Et avec Alizari, son entreprise a bien prouvé »que nous pouvons répondre à ces exigences à tout moment«.

Habitat 76 a au demeurant toujours été »quelque chose à la pointe du mouvement« des promoteurs de la construction sociale et veut préserver cette position. Avec, par exemple, le premier »petit appartement réalisé avec une imprimante 3D en France« qu' Habitat 76 va présenter au public en juin 2018.Alizari doit son nom inhabituel à l'industrie textile depuis longtemps délocalisée désormais, qui, aux XVIIIe et XIXe siècles, a assuré la prospérité de Rouen et de toute la région. Il s'agit d'une plante dont la racine pulvérisée fournit la couleur rouge naturelle (garance) qui a donné aux pantalons des grenadiers français leur couleur caractéristique pendant des décennies. Le concierge Johann Poirel connaît cette histoire et bien d'autres anecdotes sur sa région. Il les raconte volontiers avec un rire sympathique. Qu'il ne soit pas la seule personne heureuse à Alizari est pour lui démontré par le fait qu'un seul locataire a déménagé dans les 18 mois qui se sont écoulés depuis le premier emménagement. Et si l'on en croit Poirel, cela n'a rien à voir avec la qualité du logement, mais avec des changements de conditions de vie.

Published on KfW Stories: Friday, 18 May 2018


All United Nations member states adopted the 2030 Agenda in 2015. At its heart is a list of 17 goals for sustainable development, known as the Sustainable Development Goals (SDGs). Our world should become a place where people are able to live in peace with each other in ways that are ecologically compatible, socially just, and economically effective.