Förderratgeber für Wohnungsunternehmen

Können Wohnungs­unternehmen den Bestand auch abschnittsweise sanieren?

Da in größeren Objekten der Wohnungs­bestand nicht immer gleichzeitig vollständig alters­gerecht umgebaut werden kann, wird bei abschnitts­weisen Investitionen eine flexible Finanzierung angeboten.

Es besteht die Möglichkeit, nur einzelne Wohnungen in demselben oder verschiedenen Objekten zu modernisieren, ohne vorherige Angabe der einzelnen Investitionsorte. Damit stehen die Förder­mittel im Bedarfsfall (z. B. bei frei werdenden Wohnungen) kurzfristig zur Verfügung. Insofern müssen bei der Antrag­stellung noch keine konkreten Angaben zu den Objekten und Maßnahmen erfolgen. Es ist ausreichend, wenn nach vollständigem Einsatz der Mittel - spätestens 9 Monate nach Vollaus­zahlung - dem Finanzierungs­partner eine Liste der geförderten Objekte und Maßnahmen eingereicht wird.

Wer kann Anträge stellen?

Alle Träger von Investitions­maßnahmen sowie Erst­erwerber von neu sanierten bzw. errichteten Wohn­gebäuden oder Eigentums­wohnungen.

Es gibt keine Einschränkungen hinsichtlich Unternehmens­größe, Umsatz und Mitarb­eiter­anzahl.

Wann kann das Unter­nehmen als Erst­erwerber einen Antrag stellen?

Eine Antrag­stellung für den Erst­erwerb einer neu sanierten bzw. errichteten Wohnung/­eines neu sanierten bzw. errichteten Wohn­hauses ist innerhalb von 12 Monaten nach Bau­abnahme möglich, sofern der Bauträger/­Verkäufer für dieses Investitions­objekt noch keine Kredit­zusage erhalten hat. Dabei sind die förder­fähigen energetischen Sanierungs- bzw. Umbau­kosten der gekauften Wohn­einheit(en) in den Förder­produkten 151/152 bzw. 159 gegenüber dem Finanzierungs­partner nach­zuweisen, z. B. durch Angabe im Kauf­vertrag oder in einer separaten Aufstellung durch den Bauträger/­Verkäufer. Für das Förder­produkt 151/152 sind diese ausgewiesenen förder­fähigen Kosten vom Experten für Energie­effizienz in die "Bestätigung zum Antrag" zu übernehmen.

Der Kredit­antrag ist vor Abschluss des Kauf­vertrages (Vorhabensbeginn) zu stellen. Als Kredit­antrag in diesem Sinne gilt auch ein formloser Antrag oder ein akten­kundiges Finanzierungsgespräch inklusive KfW-Förderung bei Ihrem Finanzierungs­partner zum geplanten Vorhaben.

Der formgerechte Antrag muss dann innerhalb von 3 Monaten nach Vorhabens­beginn bei uns eingehen. Bei Eingang nach Ablauf der 3-Monats-Frist ist eine Förderung möglich, wenn das Vorhaben zu weniger als 50 % realisiert ist (Kaufpreis­zahlung geringer als 50 %).

Sofern bereits eine Förderung für das Objekt ausgereicht wurde, ist die Über­nahme des Förder­kredites (z. B. vom Bau­träger) möglich. Bei einem Verzicht (vor Auszahlung) des Bauträgers/­Verkäufers gilt die 6-monatige Sperrfrist auch für einen Erst­erwerb.

Was muss das Unternehmen bei der Antragstellung beachten?

Bevor Sie mit dem Bau­vorhaben beginnen, stellen Sie bei Ihrem Finanzierungs­partner den entsprechenden Kredit­antrag bzw. führen ein akten­kundiges Finanzierungs­gespräch inklusive KfW-Förderung. Danach können Sie auf eigenes Risiko mit dem Vorhaben beginnen. Wenn Ihr Kredit­antrag innerhalb von 3 Monaten nach Vorhabens­beginn bei der KfW eingeht bzw. bei Überschreiten dieser Frist das Vorhaben zu diesem Zeitpunkt zu weniger als 50 % realisiert wurde, ist eine Förderung möglich.

Als Vorhabens­beginn gilt der Start der Bau­arbeiten vor Ort. Planungs- und Beratungs­leistungen sowie der Abschluss von Liefer- und Leistungs­verträgen gelten nicht als Vorhabens­beginn.

Beim Ersterwerb von modernisierten bzw. neu errichteten Wohn­objekten gilt der Abschluss des notariellen Kauf­vertrages als Vorhabens­beginn. Die 50 %-Regel bezieht sich in diesem Fall auf den Stand der Kaufpreis­zahlung.

Was muss bei der Antragstellung hinsichtlich der Bestätigung zum Antrag beachtet werden?

In den Produkten 151/152 sowie 153 ist der Kredit­antrag auf Grundlage einer "Bestätigung zum Antrag" einzureichen. Diese muss eine 15-stellige Identifikations­nummer (BzA-ID), einen fortlaufenden Seiten­zähler sowie einen Datums- und Zeit­stempel ausweisen, der auf allen Seiten überein­stimmt. Hand­schriftliche Änderungen/­Ergänzungen sind ausschließlich im Punkt 1 der Bestätigung zum Antrag (Angaben zum Antrag­steller) zulässig.

Weiterhin darf das "Gültig-bis-Datum" auf der Bestätigung zum Antrag zum Zeitpunkt des Antrags­eingangs bei der KfW noch nicht überschritten sein.

Es werden noch weitere Förder­mittel benötigt, da sich die Kosten für die geplanten Maßnahmen erhöht haben. Kann die Förderung aufgestockt werden?

Ja, der Kredit kann bis zum jeweiligen Förder­höchst­betrag aufgestockt werden, solange die "Bestätigung nach Durch­führung" für die Ursprungs­zusage noch nicht der KfW vorgelegt wurde (gilt nur für 151/152 sowie 153) bzw. der Verwendungsnachweis gegenüber dem Finanzierungs­partner noch nicht erbracht wurde (gilt nur für 159/167). In den Produkten 151/152, 159 sowie 167 kann auf den jeweils aktuellen Förder­höchstbetrag aufgestockt werden. Im Produkt 153 ist der Förder­höchst­betrag des für die Ursprungs­zusage geltenden Merk­blattes maßgeblich.

Dazu wird ein neuer form­gerechter Antrag zu den dann gültigen Konditionen, einschließlich einer neuen "Bestätigung zum Antrag" (gilt nur für 151/152 sowie 153) bei der KfW gestellt.

Sofern in den Produkten 151/152 sowie 153 keine neue "Bestätigung zum Antrag" erstellt (z. B. Sachverständige ist nicht aus Expertenliste) oder das aktuelle Merk­blatt nicht mehr für das Vorhaben angewendet werden kann (z. B. geänderte technische Mindest­anforderungen, Vorhaben nach EnEV₂₀₀₇) erfolgt die Aufstockung auf Basis der technischen Mindest­anforderungen der Ursprungs­zusage und zu den aktuellen finanz­technischen Konditionen (Zinsen, Tilgungs­zuschuss, Annuität, außer­planmäßiges Tilgungs­recht.

Gibt es eine Alters­vorgabe an die zu fördernden Gebäude?

Im Förderprodukt Energie­effizient Sanieren (151/152) sind energie­effiziente Maßnahmen an Wohn­gebäuden förderfähig, für die vor dem 01.02.2002 der Bau­antrag gestellt bzw. die Bau­anzeige erstattet wurde.

Wie erfolgt die Antrag­stellung im Rahmen einer Bau­träger­finanzierung?

Zur Sicherung von Produkt­bedingungen bzw. Zins­konditionen für zukünftige Erwerber kann der Bauträger KfW-Fördermittel beantragen und bei Verkauf der einzelnen Wohn­einheiten die entsprechende Förder­zusage an den/die Käufer übertragen.

Hierbei muss der Bau­träger über seinen Finanzierungs­partner für die betreffenden Investitions­einheiten jeweils einen eigenen Antrag stellen. Hierdurch ist nach dem Verkauf der einzelnen Wohn­einheiten eine unkomplizierte Über­tragung der Förder­zusage auf den Erwerber möglich.

Sofern an den Bau­träger Zusagen für das Investitions­objekt ausgereicht wurden, ist der Erwerber auf die bestehende Förder­zusage der KfW hinzu­weisen. Eine separate Antrag­stellung durch den Erwerber des Objektes bzw. einzelner Wohn­einheiten ist dann nicht möglich.

Was passiert, wenn der Erwerber der Wohn­einheit die an den Bau­träger aus­gereichte Förder­zusage nicht über­nehmen möchte?

Die Förderung kann:

• beim Bauträger verbleiben oder
• bei bereits erfolgter Auszahlung vom Bauträger vorzeitig zurückgeführt werden oder
• durch eine Verzichts­erklärung vor Auszahlung nicht in Anspruch genommen werden.
  (In diesem Fall gilt die 6-monatige Sperrfrist auch für den Erst­erwerber.)

In den Produkten Alters­gerecht Umbauen - Kredit (159) und Energie­effizient Sanieren - Ergänzungs­kredit (167) fällt bei vorzeitiger Rück­zahlung der Förder­zusage die Zahlung eines Vorfälligkeits­entgelts an.

In den Produkten Energie­effizient Bauen (153) und Energie­effizient Sanieren (151/152, 167) sowie Alters­gerecht Umbauen (159) sind "alle Träger von Investitions­maßnahmen an selbst genutzten oder vermieteten Wohn­gebäuden sowie Eigentums­wohnungen" (Merkblatt) antrags­berechtigt. Die Finanzierung von Vorhaben, die vorrangig zur Betriebs­mittel­finanzierung des Antrag­stellers generiert werden (z. B. über Bauträger­vorhaben), entspricht nicht den Förder­bedingungen.

Sind Boarding­häuser förderf­ähig?

Nein, Boarding­häuser, im Sinne von gewerblich genutzten Beherbergungs­betrieben sind nicht förder­fähig.

Was ist bei Einbindung von Dritt­mitteln nach § 559a BGB hinsichtlich der Anrechnung auf die Miet­höhe zu beachten?

Die mit Mitteln aus dem Bundes­haushalt verbilligten KfW-Förder­produkte als auch die KfW-Eigenmittel-Produkte sind den Mitteln aus öffent­lichen Haus­halten gemäß § 559a (2) BGB gleich­gestellt.

Auf welcher Grund­lage erfolgt die Effizienz­haus-Berechnung?

In den Produkten Energie­effizient Sanieren (151) sowie "Energie­effizient Bauen (153) werden auf Grundlage der geltenden Energie­einspar­verordnung (EnEV) verschiedene KfW-Effizienzhaus-Niveaus gefördert. Die technischen Einzel­heiten zur Berechnung können den Anlagen zum jeweiligen Produkt­merkblatt entnommen werden.

Für den Experten für Energie­effizienz hat die KfW eine Liste mit den häufig gestellten technischen Fragen (Anlage zum Merkblatt - Liste der Technischen FAQ) zusammen­gestellt. Gleichzeitig hat die Deutsche Energie-Agentur (dena) einen Leit­faden "Wärme­brücken in der Bestands­sanierung - Leit­faden für Fach­planer und Architekten" veröffentlicht. Diese beiden Unterlagen sind u. a. in das Online-Angebot des KfW-Partner­portals bei den Informationen für "Architekten, Bau­ingenieure und Energie­berater" aufgenommen.

Können (Wohnungs-) Unternehmen/­Unternehmer Leistungen selbst erbringen?

(Wohnungs-)Unternehmen können die förder­fähigen Vorhaben durch angestellte fachlich qualifizierte Mitarbeiter/­eigene Gewerke bzw. Tochter­unternehmen durch­führen lassen. Ebenso können Unternehmer/­Gesellschafter die eigenen Fach­unternehmen mit der Durch­führung ihrer privaten Vorhaben beauftragen.

Wie werden die Zinsen festgelegt und wie gestaltet sich die Finanzierung?

Für die Festlegung des Zins­satzes wird der am Tag der Zusage in der KfW gültige Produkt­zinssatz oder der bei Antrags­eingang in der KfW für Sie günstigere Produkt­zinssatz herangezogen.

Der Auszahlungs­satz, die Abruf­frist, der Beginn der Bereit­stellungs­provision sowie weitere Finanzierungs­parameter werden entsprechend den jeweiligen Produkt­bedingungen in der Kredit­zusage vereinbart.

Gibt es Besonder­heiten bei der Förderung von Heimen?

Bei Heimen, die überwiegend wohn­wirtschaftlich genutzt werden (über 50 % der Gebäude­nutzfläche), können die im jeweiligen Produkt (151/152, 153, 167) förder­fähigen Maßnahmen am gesamten Objekt (ohne Differenzierung nach den Flächen) finanziert werden.

Die Förder­höchst­beträge richten sich nach der Anzahl der Wohneinheiten.

Der barrierearme Umbau von Studenten­wohn­heimen wird im Produkt Alters­gerecht Umbauen - Kredit (159) gefördert.

In Heim­gebäuden/­Betreutes Wohnen besteht eine abgeschlossene Wohn­einheit mindestens aus einem Wohn-/­Schlaf­raum. Küche und Bad dürfen außer­halb der Wohn­einheit liegen. Mehrere Wohn-/­Schlaf­räume innerhalb einer Wohn­gemeinschaft (=abgeschlossene Wohn­einheit) gelten grund­sätzlich insgesamt als eine Wohn­einheit.

Ausschluss der Förderung im Produkt Alters­gerecht Umbauen (159):

Umbau­maßnahmen an Heimen, die unter den Anwendungs­bereich des Heim­gesetzes (§ 1 HeimG) oder unter ent­sprechende Vorschriften nach den Heim­regelungen der Länder fallen, sind nicht förder­fähig.

Wie können innovative Technologien berück­sichtigt werden?

Insbesondere bei der Errichtung bzw. Sanierung von KfW-Effizienz­häusern können innovative Tech­nologien zum Einsatz kommen. Eine Förderung dieser Techniken ist möglich, wenn eine allgemeine bau­aufsichtliche Zulassung vorliegt und die Produkt­bedingungen die Förderung dieser Maßnahmen nicht explizit aus­schließen. Bezüglich des Ansatzes im Rahmen der Berechnung der KfW-Effizienz­häuser ist das öffentlich rechtliche Nach­weis­verfahren einzu­halten.

Weitere Hinweise entnehmen Sie bitte der Anlage zum Merkblatt - Liste der Technischen FAQ.

Kann der Kredit vom Finanzierungs­partner gekündigt werden?

Gemäß den All­gemeinen Bestimmungen für Investitions­kredite - Vertrags­verhältnis Haus­bank - End­kredit­nehmer - (AB-EKN) - ist der Finanzierungs­partner berechtigt, den Kredit jederzeit aus wichtigem Grund, z. B. weil dieser zu Unrecht erlangt oder nicht seinem Zweck entsprechend verwendet wurde, ganz oder teilweise zu kündigen. In diesen Fällen kann ggf. auch ein Zins­zuschlag anfallen.

Welche Kosten können in einem Wohn­gebäude mit gewerblich genutzten Flächen gefördert werden?

Sind in einem Wohn­gebäude gewerblich genutzte Flächen enthalten, für die unter Berück­sichtigung des § 22 EnEV keine getrennte Bilanzierung als Nicht­wohn­gebäude erforderlich ist, können diese Flächen und die zuge­hörigen förder­fähigen Kosten im Rahmen der Wohn­gebäude­förderung berück­sichtigt werden (z. B. Anwalts­kanzlei, Steuer­berater­büro, Arzt­praxis). Die ener­getischen Kosten für die Nicht­wohn­flächen können aus der Förderung für die Wohn­einheiten mitfinanziert werden. Für die Ermittlung des Förder­höchst­betrages zählen die gewerb­lichen Flächen nicht als Wohn­einheiten. Die Ein­stufung gemischt genutzter Gebäude ist Aufgabe des Experten für Energie­effizienz.

Was passiert nach Ablauf der ersten Zins­bindung?

Für Kredite mit einer über die Zins­bindungs­frist hinaus­gehenden Lauf­zeit erhalten Sie rund 16 Wochen vor Ende der Zins­bindungs­frist über Ihren Finanzierungs­partner ein indikatives Zins­angebot für die nächste Zins­bindung. Der tat­sächliche Zins­satz wird mit dem Verlängerungs­angebot (Prolongation) ca. 5 Wochen vor Ende der Zins­bindung fest­gelegt.

Kriterien für die Fest­legung des Pro­longations­zins­satzes sind die Rest­laufzeit des Kredites sowie die Refinanzierungs­konditionen der KfW zum Zeit­punkt des Prolongations­angebotes. Eine etwaige Zins­verbilligung durch den Bund entfällt nach der ersten Zins­bindung.

Das Verlängerungs­angebot gilt als angenommen, wenn die aus­stehende Kredit­valuta nicht spätestens zum Zins­bindungs­ende an die KfW zurückgezahlt wurde.

Zum Ablauf der Zins­bindungs­frist sind neben einer voll­ständigen auch teil­weise Rück­zahlungen kosten­frei möglich.

Welche Sach­verständige sind in den Förder­produkten Energie­effizient Bauen und Sanieren zugelassen?

Zugelassen sind aus­schließlich Experten aus den entsprechenden Kategorien für Energie­effizient Bauen und Sanieren der Experten­liste für Förder­programme des Bundes unter https://www.energie-effizienz-experten.de/

Hinweis: Bei der ener­getischen Sanierung oder beim Neubau muss der Experte für Energie­effizienz die in den Technischen Mindest­anforderungen definierten Leistungen im Rahmen einer ener­getischen Fach­planung und Begleitung der Bau­maßnahme erbringen und deren programm­gemäße Umsetzung bestätigen. Werden Teil­leistungen durch Dritte (z. B. Fach­planer oder bau­überwachender Architekt) erbracht, sind diese vom Experten im Rahmen seiner Gesamt­verantwortung zu überprüfen.

Unter welchen Voraus­setzungen wird ein Tilgungs­zuschuss gewährt?

In den Produkten Energie­effizient Sanieren (151, 152) sowie Energie­effizient Bauen (153) wird bei Erreichen bestimmter ener­getischer Kennwerte ein entsprechender Tilgungs­zuschuss gewährt.

Voraussetzung für die Gewährung ist die Beantragung des ent­sprechenden ener­getischen Förder­niveaus (KfW-Effizienz­haus, Heizungs-/­Lüftungs­paket oder Einzel­maßnahmen) auf Basis der Planungs­unterlagen.

Kann nach der Kredit­zusage in eine andere Förder­stufe (KfW-Effizienz­haus oder Einzel­maßnahme) gewechselt werden?

Ja,

• für noch nicht abgerufene/­ausgezahlte Kreditbeträge, wenn
• die Regelungen zum Vorhabens­beginn weiterhin eingehalten werden.

Erklären Sie bitte gegenüber Ihrem Finanzierungs­partner einen Verzicht auf die noch nicht abgerufene KfW-Förderung und stellen Sie einen voll­ständigen neuen Antrag (einschließlich neuer "Bestätigung zum Antrag") für das (andere) KfW-Effizienz­haus-Niveau bzw. die Maßnahmen­pakete oder Einzel­maßnahmen.

Die neue Zusage erfolgt zu den dann aktuellen Produkt­bestimmungen und Konditionen (u. a. Zins­satz und Tilgungs­zuschuss­höhe).

Für abgerufene Kredit­beträge oder wenn die Regelungen zum Vorhabens­beginn nicht mehr eingehalten werden, ist:

• ein Wechsel in eine höhere Förder­stufe nicht mehr möglich
• für einen Wechsel in eine niedrigere KfW-Effizienz­haus­förderung oder zu Einzel­maßnahmen ist eine mindestens dem ursprünglichen Merkblatt technisch entsprechende "Bestätigung zum Antrag" einzureichen. Der Verwendungs­zweck, die Höhe des Tilgungs­zuschusses und, sofern erforderlich, die Höhe des Zins­satzes sowie der Förder­höchst­betrag werden auf Basis der ursprünglichen Produkt­bestimmungen angepasst.

Die Möglichkeit zum Wechsel wird seitens der KfW in der Regel nur einmal für ein Vorhaben eingeräumt. Diese Kulanz setzt das Einverständnis des Finanzierungs­partners voraus.

Wann erfolgt die Gutschrift des Tilgungs­zuschusses?

Die Gutschrift des Tilgungs­zuschusses erfolgt 3 Monate nach dem Termin der Zins- und/­oder Tilgungs­zahlungen, welcher der Prüfung und Anerkennung der Bestätigung nach Durch­führung durch die KfW folgt.

Sofern zum Zeitpunkt der Gutschrift die Kredit­valuta geringer ist als die Höhe des Gutschrift­betrages, erfolgt der Tilgungs­zuschuss nur in Höhe der aktuellen Kredit­valuta.

Eine Barauszahlung oder Überweisung des Tilgungs­zuschusses ist nicht möglich.

Kann auf die bereits zugesagte Förderung verzichtet werden und welche Konsequenzen entstehen daraus?

Ein Verzicht ist jederzeit möglich.

Ein neuer Antrag aus dem bereits beantragten Produkt für das gleiche Vorhaben kann jedoch frühestens 6 Monate nach Eingang des Verzichts bei der KfW (Sperrfrist) gestellt werden.

Sofern auf die Förder­zusage verzichtet wurde, weil ein besseres Effizienz­haus­niveau erreicht wird, entfällt die 6-monatige Sperrfrist.

Können energetische bzw. barriere­reduzierende Maßnahmen im Zusammen­hang mit einer Wohn­flächen­erweiterung durch Anbau oder Ausbau von nicht beheizten Flächen (z. B. Dach­geschoss) in den Produkten 151,152 und/oder 159 gefördert werden?

Ja, energetische bzw. barriere­reduzierende Maßnahmen im Zusammen­hang mit einer Wohn­flächen­erweiterung durch Erweiterung des bestehenden Gebäudes (z. B. durch Anbau) oder durch den Ausbau von vormals nicht beheizten Räumen können mit finanziert werden.

Dabei ist die Anzahl der Wohn­einheiten nach Sanierung die Bemessungs­grundlage für den maximal möglichen Kredit­betrag.

Sofern ausschließlich in der Erweiterung oder im Ausbau eine neue abgeschlossene Wohn­einheit entsteht (ohne Einbeziehen von Bestands­wohnfläche), ist eine Antrag­stellung für diese Wohn­einheit nur im Produkt Energie­effizient Bauen (153) möglich.

Die gleichzeitige Inanspruchnahme von Förder­mitteln aus dem Produkt Energie­effizient Sanieren und Energie­effizient Bauen für dieselbe Wohn­einheit ist nicht möglich.

Bei unter Denkmal­schutz stehenden Gebäuden sowie Gebäuden mit sonstiger besonders erhaltens­werter Bau­substanz sind durch Erweiterung, Ausbau oder Umwidmung beheizter bzw. unbeheizter Nicht­wohn­flächen neu entstehende Wohn­einheiten als energetische Sanierung im Programm 151/152 förder­fähig.

Bei einer förder­fähigen Wohn­flächen­erweiterung sind nicht zwingend Maßnahmen am Bestand durchzuführen.

Wird bei einer Umwidmung von beheizten Nicht­wohn­flächen in Wohn­fläche der darauf entfallene Anteil energetischer bzw. barriere­reduzierender Maßnahmen in den Produkten 151,152 und/oder 159 gefördert?

Ja, der auf die energetische bzw. barriere­reduzierende Sanierung entfallende Kosten­anteil kann bei der Umwidmung beheizter Nicht­wohn­flächen in Wohn­fläche gefördert werden.

Basis für die Höhe der Förderung ist die Anzahl der Wohn­einheiten nach Sanierung. Die Einteilung in beheizte und unbeheizte Räume erfolgt entsprechend der Definition der Energie­einspar­verordnung (EnEV) und ist Aufgabe des Experten für Energie­effizienz.

Hinweis: Die im Punkt Baujahr genannten Anforderungen an die Gebäude­kulisse sind für das Produkte Energie­effizient Sanieren (151/152) zu beachten.

Wie weit hält sich die KfW an diese FAQ gebunden?

Diese FAQ beinhalten die Spruch­praxis sowie ggf. Bearbeitungs­kulanzen der KfW. Als solche sind diese FAQ für die KfW nicht verbindlich und begründen keine Rechts­ansprüche. Die FAQ erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. In sachlich begründeten Einzel­fällen sind anders­lautende Entscheidungen der KfW möglich. Grund­sätzlich kommen die geltenden FAQ zum Zeitpunkt des Antrags­einganges bei der KfW zur Anwendung. Eine Günstiger-Stellung des Kunden durch aktuellere FAQ ist jedoch möglich.