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KfW Research

Wohnungsmieten in Deutschland und Europa

Wird das Wohnen in Deutschland immer unbezahlbarer?

Die Diskussion über Deutschlands Wohnungsmärkte weckt bisweilen die Befürchtung, dass die Mieten in Deutschland für Mittel- und Geringverdiener bald nicht mehr finanzierbar sein werden. Die amtliche Statistik vermittelt dagegen ein anderes Bild. Die Deutschen geben im EU-Vergleich zwar viel Geld für Wohnen aus. Der Anteil der Haushalte, die ihre Wohnkosten als schwere Belastung empfinden, liegt bei uns jedoch erheblich niedriger als in den meisten anderen EU-Staaten. Bundesweit blieben die Mieter­höhungen in den letzten Jahren hinter der Inflation und den Einkommen zurück. Das gilt auch für städtische Regionen. Die aggregierte Betrachtung verdeckt allerdings, dass die Wohnungs­märkte gespalten sind. Das gilt nicht nur für die Unterschiede zwischen städtischen und ländlichen Regionen. Wer in boomenden Metropolen seit Jahren nicht umgezogen ist, konnte sich in der Regel über stabile Mieten oder moderate Mietstei­gerungen freuen. Wer dagegen neu hinzuzieht oder umzieht, hat eine weitaus höhere Miete zu zahlen. Wohnungs- und Sozialpolitik haben verschiedene Möglichkeiten, etwas gegen hohe Mietstei­gerungen zu tun. Nicht alle sind aber empfehlenswert. Mieterhöhungs­beschränkungen, die Mieterträge stark reduzieren, bergen aufgrund der negativen Anreizwirkungen erhebliche Risiken für die Investitionstätigkeit.

Zu den Studien:
Wohnungsmarkt: Die Soziale Marktwirtschaft kennt Besseres als den Mietenstopp  (PDF, 244 KB, nicht barrierefrei)
Wie hoch sind Deutschlands Wohnkosten im EU-Vergleich?  (PDF, 137 KB, nicht barrierefrei)

Fragen und Antworten zur Entwicklung von Wohnkosten und Mieten

Werden die privaten Haushalte von steigenden Wohnungsmieten zunehmend überfordert?

Nein, für die meisten Haushalte hat die Mietbelastung in den letzten Jahren abgenommen. Von 2008 bis 2018 stiegen die Wohnungs­mieten pro Jahr um 1,3 %. Damit blieben die Mietanstiege hinter der Inflation zurück. Die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stiegen dagegen um 2,4 % pro Jahr. Auch die gesamten Wohnkosten für Wohn­eigentümer und Mieter sind in den letzten Jahren langsamer gestiegen als die Einkommen. Das gilt vor allem für ländliche, aber auch für städtische Regionen.


Wie hat sich die Wohnkostenbelastung für Geringverdiener entwickelt?

Immer weniger Geringverdiener mit einem Einkommen von weniger als 60 % des Medians sehen in ihren Wohnkosten eine schwere Belastung. 2018 waren es 24 %. Spiegelbildlich hat der Anteil der Gering­verdiener zugenommen, die in ihren Wohnkosten keine Belastung sehen. Dieser Anteil lag 2018 ebenfalls bei 24 %. Diese Entwicklung ist ein Indiz dafür, dass die Wohnungs- und Sozialpolitik die Mietbelastung für Haushalte, die für deutsche Verhältnisse ein niedriges Einkommen haben, erfolgreich verringert.


Aber sind die Wohnkosten in Deutschland im internationalen Vergleich nicht besonders hoch?

Im Vergleich zu den meisten EU-Staaten geben die Deutschen tatsächlich viel für Wohnen aus. So machen die Wohnkosten in Deutschland im Durchschnitt 26 % der verfügbaren Einkommen aus, im EU-Durch­schnitt dagegen nur 21 %. Trotzdem bleibt den Deutschen nach Abzug der Wohnkosten deutlich mehr vom Einkommen übrig als den Bürgern der meisten anderen EU-Staaten. Die hohen Wohnkosten sind somit Ausdruck des relativ hohen Lebens­standards in Deutschland, zu dem hochwertiges Wohnen gehört. Aber auch der hohe Mieteranteil hier zu Lande führt zu höheren Wohnkosten. Besonders für Eigentümer, die ihr Wohneigentum abbezahlt haben, liegen die Wohnkosten deutlich niedriger als für Mieter.

Und wie sieht es mit der Mietbelastung in den teuren Metropolen aus?

Wir haben dies für die Wohnungs­märkte Berlin und Frankfurt am Main exemplarisch untersucht. Für Berlin ergibt die Analyse ein differenziertes Bild. Von 2015 bis 2018 stiegen die Kaltmieten in der Bundeshauptstadt um 1,8 % pro Jahr. Damit wurden die Mieten nur geringfügig stärker als in Baden-Württemberg und Bayern erhöht. Hohe Mietstei­gerungen betreffen vorwiegend Angebots­mieten für neu vermietete Wohnungen. Diese bilden jedoch nur den geringeren Teil des Wohnungs­marktes ab. Zu den Ursachen der stark gestiegenen Angebotsmieten gehören Zuwanderung und hohes Wirtschafts­wachstum. Von 2010 bis 2017 stiegen die verfügbaren Einkommen in Berlin weit stärker als die Nettokaltmieten.

In Frankfurt am Main fielen die Steigerungen der Neuvertrags­mieten geringer aus als in Berlin. Allerdings ist das Mietniveau in der Mainmetro­pole immer noch wesentlich höher. Die Einkommens­verteilung in Frankfurt ist ähnlich der im gesamten Bundesland Hessen. Anhand der verfügbaren Daten ließ sich nicht nachweisen, dass Geringverdiener durch hohe Mietsteigerungen in großem Umfang aus der Stadt verdrängt wurden.

Was sollten Wohnungs- und Sozialpolitik gegen hohe Mietstei­gerungen in teuren Städten tun?

Ursachengerecht ist die Beseitigung regionaler Wohnungs­knappheiten. Dafür muss vor allem Bauland mobilisiert und der Wohnungsbau beschleunigt werden. Sozialpolitisch sind finanzielle Wohnbeihilfen und die Soziale Wohnraum­förderung zentrale Instrumente. Auch die staatliche Begrenzung von Mieterhöhungen ist ein bewährtes Mittel der Sozialen Marktwirtschaft, um Übertreibungen zu verhindern. Allerdings müssen genügend Investitions­anreize erhalten bleiben. Der Berliner Mietendeckel steht seitens der privaten Vermieter und der gewerblichen Wohnungs­wirtschaft in der Kritik, weil er die Mieterhöhungs­spielräume eng begrenzt. Historische Erfahrungen mit Mietpreis­regulierungen, die Vermietern keine ausreichende Rendite mehr ermöglichen, zeigen auch für Berlin, dass auf Dauer ein Verfall des Gebäude­bestandes und eine Verknappung des Angebotes an nachfrage­gerechten Mietwohnungen die Folge ist.

Stand: August 2019

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